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台女星上海租房攻略-TIS台湾人在上海

2016-07-09 05:45:22
上海租房攻略-TIS台湾人在上海

上海外来人口占40%,租房需求庞大,然而在讯息对称透明化程度仍远不及台湾。因此找房、租房,在上海是个大不易的过程,各种虚假讯息充斥。笔者居住上海四年,并从事租房相关行业,总结个人经验与实务上碰到的情况,撰写关于上海租房大小事系列文章,希望帮助即将到上海或刚到上海生活的台湾朋友尽快融入。
要了解上海的租房成本,首先须对不同的建筑类型有基础认识。本篇将先带大家辨别几种典型的出租屋类型与其租金范围、其次分享找房六大步骤、以及获取房源信息的五大管道。一、弄堂、洋房、小高层、老公房是什么意思?
谈到上海的建筑,不得不由历史说起,自1845年起,上海建筑由最初的弄堂,发展至1980年代后楼层越来越高的公寓大楼。余超颖不同的建筑类型,影响租金价格范围,以下将几种经典的建筑风格介绍给大家,让各位在设定预算时有更清晰的概念。注:单位换算1平米=0.3025台坪
1.弄堂(里弄):
弄堂一词,与北京的「胡同」同样著名,最早出现弄堂的雏形,是在19世纪50-60年代淘气小亲亲,主要为租界区出租给华人建筑,采联排式布局,因此取名某某「里」,多分布在今广东路、福建路一带,木板结构、成本低廉、建造快速。
由于木造材质易燃,70年代后取而代之的是采木结构加砖墙承重的方式兴建颜表立,最大的特色是保有中国传统住宅对外较为封闭的特征:总是有一圈石头的门框,门扇为乌漆实心厚木,上有铜环一副。这种式样的建筑被上海人称为「石库门」,因而有【石库门里弄】之称。

至20世纪初10年代,石库门建筑开始收到西式风格影响,同时社会经济的发展,对于卫生条件、车辆过道的需求上升,发展成中西合璧的【新式石库门里弄】,最为大家所熟知的田子坊、新天地,即是在新石库门风格的基础上做翻修。

到了1920年代,里弄风格越趋西式,对于私人空间、弄道宽度更加讲究,因而又发展出了【新式里弄】,最大特色是拿掉了中国特色的石库门,改以铜铁栅栏,围墙高度降低用矮栅取代,中式天井也改为敞开式花园,坐落于南京西路的静安别墅便是新式里弄的典型之一。

到了30-40年代,里弄建筑风格已完全西化,此时出现全欧式的花园别墅,称为【花园式里弄】,也就是俗称的洋房,法租界武康路、安福路、复兴中路一带大量出现的西班牙式、法国文艺复兴式建筑,便是代表作。与此同时,建筑的高度也向上发展,除了独栋或两栋联排式,也出现3-4层、一层多户的【公寓式里弄】,可谓多层、高层公寓的雏形。


时至今日,里弄基本可分为花园洋房(独栋别墅)、石库门里弄、新式里弄三种,多分布于黄浦(前卢湾区并入)、徐汇区,少部分静安与长宁幸福誓言。其中花园洋房坪数空间较大长波台,租金也相当高昂(5万至十数万人民币)大部分为使馆、私人会所、或商业使用,少部分为商住两用建筑中切割小坪数作为出租单元,也有一些改为30-60平米带小花园的Loft,租金约在6000-13000;而石库门与新式里弄,若全新装修,15平米套房价格约在6000。
要特别提醒的是,许多人初到上海对于石库门式中西合璧的里弄之家都有很大的憧憬,但由于这种建筑原始是一家人住在一栋楼里,在历经产权分割的历史后,建筑内的单元被重新切割分租,现在改建成的一间套房可能是以前一户人家的一间房,而楼梯由于以前属于自用因此楼道非常狭窄、老旧,几乎只能容一身之过,因此如果租借的单元是这样形式的分割套房,你必须和原始居民或其他「户」共享一个出入口,在一楼的出入口,很大几率会看见开放式的老旧厨房、裸露的管线、或者不闭户的居民房间。加之建筑本身历史悠久,管道设备老旧,因此即使巷弄间风情万种、房内装修各种浪漫,过道等公共空间会立刻把你打回现实,其隐秘性及各项安全系数都不如公寓来的高。

2.电梯公寓:
上海的公寓建筑在1970年代后快速发展为10层以上高层,由于人口快速增长乃至住房需求爆增,为了节约土地,越新造的公寓,楼层也就越来越高,现今随处可见30层以上的超高住宅(我自己住的小区竣工于2007年楼高38层)。政府明定,1-3层称为低层公寓,4-6层称为多层公寓、7-9层称为中高层、10层以上为高层、高度100米以上为超高层。小高层通俗指7-11层的公寓,30层以上被归为超高层。7楼以上必须装设电梯,而12层以上电梯至少需2部。
一般来说,在同个区域中,小高层公寓价格≧超高层>高层>低层与多层公寓。大家也许觉得奇怪,不是楼层越高越贵吗?为何楼高仅有7-11层的小高层价格比高层还贵、甚至媲美超高层呢?原因是小高层的建筑工法与安全系数更接近于高层,因而在容积率的限制下,成本比高层高;超高层的工法和系数等级则是又进入另一个层次,因此超高层的价格可能与小高层差不多。所以小高层多半是较高级的小区,同层户数少,小区环境绿化好。

无论哪一种,社区一般都设有物业管理处和巡逻的保安,台湾说社区这边说小区,但其实一点也不小,上海社区户数上千的规模很普遍,我住过三千户的小高层超大社区,环境清幽,有好几座人造湖,每天看看湖里的乌龟小鱼好不惬意...不过越靠近市中心规模会相对小些。另外有一点台湾人可能会较不适应的是,上海只有少数物业会提供代收包裹服务,而且态度不会太好,上班族无奈只能将包裹寄公司。上海的物业管理费一般为0.35元/平米-1元/平米。
电梯公寓的租金范围,以三房户型举例,一般介于6000-15000,若为静安区及长宁古北的高级小区、或靠近黄浦江边的江景房,则分布在2万-5万。3.老公房:
可以理解为国宅,是1950年代开始至80年代的代表性建筑,当时为了解决市民住房困难建造的火柴盒式兵营建筑,区别于1988年后才完全由民间地产商兴建的「商品房」。外观有3-4层的也有6-7层,一般没有电梯,最典型的外观标志就是白墙、红瓦坡顶、行列式排列的房屋,如曹阳1-6村、彭浦新村等「XX村」命名的,通常即属于老公房。
这一类的房源主要分布于中环内外(介于市区与郊区之间),25-60平米小户型,房型主要是一房半厅(餐厅)、一室户(套房)、两房(无厅),一层2~6户,由于购买价格较实惠,是目前二手房市场最抢手的产品,租金也较低,成为大量二房东主要代管的目标,重新装修后出租;外来人口多,出入份子相对复杂原田樱怜,环境和治安较差。租金由2000-5000不等。


二、找房的准备工作
上海的面积是台北市的二十三倍大,不同的区域,租金价格天差地别,交通更是一项令人头疼的问题,以下将找房、看房前的准备工作,总结成六步心法,让各位能更迅速锁定合适的房源。
1.确认工作地点
曾遇过有些朋友在转换工作之际、尚未确认下家公司地点前,就开始找房子,这个时候,只建议随意看看了解区域行情,因为上海交通非常复杂,交通工具也很多,务必需要先确认工作地点,再以工作地点为中心辐射展开找房范围。上海的交通要比台北放大二十三倍,若不顾交通时程,贸然决定居住地点,可能会为此付出惨痛的代价,我的一位朋友住在一号线通河新村站,换了新工作在市中心的南京西路站上班,中间须在最大站人民广场换一次线,地铁通勤的时间是单程一小时,这样过了一个星期,某天她的钱包在人多的地铁车厢里被扒了,决定立刻搬进市区,通勤时间耗损精力不说,长时间暴露在财务失窃的高风险环境里才是得不偿失。Tips:不要住在通勤超过半小时的地方,地铁能不换线就不换线,同一线不要超过5站2.了解区域行情
这个步骤可以与一同步进行朗·普尔曼,一旦确定了工作地点,就能对于周边房价有大致的概念,迅速缩小找房范围。可以在有兴趣的区域街道上走进任意一家中介公司,让他们多带你看看,会对自己能接受的装修程度、预算,有较清晰的认识。比较烦人的是,一旦与中介有过接触,留下电话,就会很长时间接到中介反复骚扰电话,因此条件允许的话,最好是以临时号码或不常用的号码,来与中介打交道。
Tips:中介是最快帮助你了解真实行情的人3.设定租金范围
对区域行情有大致的概念后,能较合理的规划自己的预算剩男相亲记,这个时候再上网查找,就能更精准的锁定目标。为什么上网查找的这个步骤我放在了解区域行情找中介带看之后呢?因为中国的租房网站充斥着大量的低价虚假讯息,如果没有实际去看过,可能会远远低估真实的房价,对行情太过乐观,落差至少在20%以上。因此我建议先直接找中介带看伊月生发液,利用满街的中介给自己先建立(正确的价值观)(笑)。至于目前上海有哪些租房信息网站,我在本篇后段会提到。
Tips:不要完全相信租房网站讯息4.控制看房时机
从时间点上,在预计起租日的一个月至十天前,只需挑选心仪的小区及区域范围;起租日十天内,再开始挑选要哪一间;三天前做最后决定。原因是上海的租房市场供需量都庞大,房源的释出和出租的滚动速度很快,一般房东愿意给出的起租日是下订后七日内,意味着福要双至,一个月前、十天前开始看房,不能立刻下订,也是白看,房东不愿意等你那么久;相对的,看中的房子,如果不能当场下订,并且七日内起租,就有非常大的几率要拱手让给别人。
经常碰到台湾朋友在预计起租日前一、二个月就开始找房,这个时候也只能是先了解大致的行情、关注心仪的小区,或者碰碰运气看是否刚好有朋友在那个时间点释出房源。
如果找中介,千万不能告诉对方你其实没有要立刻起租,中介素质一般不会太高,「我打算XX时候起租,你再帮我留意一下」这种话,他们是不会理你的。只有让中介认为你是看中立刻可以下订的,他才会全心全力帮你物色。
Tips:正式开始挑房的最佳时机是一周前5.规划上班动线
上班动线,其实受到租金预算很大的牵制影响,你可能会需要来回几次的因为租金限制而去调整上班动线。很多人会以地铁为交通工具的第一选择,但是在上海挤地铁会是非常不愉快的经验,千万不要把它想象成台北捷运一样。上海的高峰时间地铁,你是在人群中被挤压而漂浮着,不需要用双脚移动,自然会有潮水把你带向(充满异味的)车厢拓词网。
很多人并不知道,公交车其实比地铁舒服,并且在塞车时段,很多路线由于公交车有专用道,所以不会受到塞车影响。
而我最推荐的交通动线,是离公司半小时以内车程,用打车的方式上下班。中国现在有多样的叫车APP如Uber、滴滴,并且车资相较于高房价、相较于台湾小黄,是非常非常便宜的,半小时内的车程原则上车资不会超过30人民币,补贴时段可以达到10元以下。
因此我经常建议找房的朋友,不要拘泥于一定要靠近地铁站藏婚,离地铁远,但是公交车或打车方便,不仅能大幅提高上下班的舒适感,还能大幅降低租金成本(离地铁远租金相对便宜)!
Tips:勿拘泥于靠近地铁站,打车上下班是个不错的选择!6.适当放宽预算
最后,当你看了几回房子,可能会发现如果想要租到心仪的房子,当初设定的租金预算还是偏低了,开始进入一连串的心情纠葛,这是第一次在上海找房的人通常都会出现的症状,但是如我前面第4点所述,好的房源,必须果决的抢,如果超出预算不是太多,就不要太过犹豫以免后悔。
Tips:看好下手要快准狠三、找房的管道
上海租房仍未完全信息透明化,大量的房源是控制在中介、二房东手里,要找到直接的大房东(业主)签约,简直如大海捞针。以下总结上海找房的管道和方式,让大家能节省探索的时间。
1.租房平台
上租房网站查找是最便捷的一种方式,可惜目前市面上还没有任何一家平台网站能保证讯息100%真实,这个情况在中国尤其明显,大量的中介房源、大量的虚假讯息,远远覆盖了少数由业主直接发布的内容。
如果你还没有到上海,只能先从网站了解,那么尽量都先筛选个人房源来看,价格比较接近真实台女星,中介房源一般会放上假照片吸引你去电咨询,然后告诉你已经租掉了,再推荐其他较差或较贵房源,甚至假冒房东发布房源。因此还是需要人到了上海之后,多看、多比较后才能更精准把握真实行情。
目前比较知名的租房平台网站有:搜房网、安居客、58同城、蘑菇租房、我爱我家、爱屋吉屋,还有外国人食衣住行的交流平台smartshanghai.com。
2.品牌公寓
二房东在上海是一个普遍存在且合法的现象,甚至是一个特殊的职业(原因与国家政策有关,较复杂,在此不赘述),业主也更倾向将房源委托给中介或二房东代管,而非自己打理。因此二房东可称为房屋的职业经理人,俗称「职业房东」。当职业房东代管的房源数量越来越多,形成一定规模时,就会考虑成立公司、品牌,系统化地来运作,建立集中化管理的维修、保洁、客服团队,因此有品牌公寓的诞生。品牌公寓通常有自己的网站,发布直营房源,因此这一类由公司直营的房源,能保证讯息100%真实,同时有统一的保洁、维修服务及管家、客服团队。
品牌公寓以合租房为主,标准化的管理、没有中介费、费用透明,适合单身、对于室友不挑剔、没有太多时间找房、装网络修电器扫厕所换灯泡之事懒得处理的朋友,租金在2000-5000之间。较知名的有:自如、蘑菇公寓、青客、寓见。

3.中介
透过中介找房,是最省心的方式,相对来说也需要付出佣金做为报酬。上海租房中介费一般为成交月租金的35%,少数中介公司如台湾信义房屋,则设定为50%。不论35%还是50%,都还是有商议的空间。如果是租金超过一万的高端房源,很多则是只向房东方收取,租客不需负担,各家规定不一,需多比较。
另外需要注意的是,尽量不要透过个人中介,与中介见面时务必请他提供公司名片,确认身分,以免碰上黑心中介;由于辨识并不容易,因此最好找较具有知名度的连锁中介公司,如:链家、中原、信义、21世纪、我爱我家。
4.微信群(朋友介绍)
上海的台湾人约有70万,因此也建立了各种各样的支持群体,各位可以先透过脸书申请加入Taiwanese in Shanghai (TIS)社团,而后可以进入TIS微信群组,TIS设有帮助台湾人更快融入上海生活的各式群组如租房、二手物品买卖、旅游、语言交换、宠物等等,TIS群组均由热心的台湾朋友担任义工,讯息交换的影响力扩散5千人以上;租房群有许多朋友揪一揪一起合租,不失为一个找室友、找房源的安全管道。
5.自己直接上门
在台湾,也许有不少人有些经验是直接找大楼管理员、或者透过小区布告栏获取出租讯息书袋网。这个方法,在我刚来上海找房子的时候,努力做过尝试,很可惜的是陈信维,后来了解到这里的习惯不一样,业主并不习惯将房源委托管理处,也许是人与人之间的隔阂较大,管理员或者保安也不会知道哪家哪户正在出租;小区和街道布告栏均禁止张贴个人讯息。目前仅有少数物业管理中心协助租赁或买卖三边孔,并会收取相应的中介费。
在上海要找到物美价廉的好房,需要比在台湾付出更大的耐性,过程虽然繁琐,但是按照上述方法一步步来,应能让各位少走一些弯路,祝福大家都能顺利找到好房。
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